不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由
相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を相続人に変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その不動産の所有権を主張できなくなります。
しかし、相続登記にはこれまで義務や期限がなかったことから、誤解や思い込みにより放置されるケースが少なくありません。
では、相続登記をせずに放置すると、どのような問題が起きるのでしょうか。
登記をしないことによるデメリット
自分の権利を主張できない
遺産分割協議で「この不動産を相続する」と決まっていても、登記をしていなければ第三者に対して所有権を主張できません。極端な例では、他の相続人が勝手に持分を売却して登記してしまった場合、買主に「それは自分のものだ」と言えないのです。
相続人が増えることで協議が難航
時間が経つと相続人が世代交代により増え、関係も希薄になります。その結果、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性が高くなります。
売却や融資ができない
名義変更をしていない不動産は共有状態のままとなり、売却や担保提供には共有者全員の同意が必要です。スムーズな売却や融資ができなくなります。
差押えのリスク
相続人の一人に借金や税金滞納があれば、その人の持分が差し押さえられる可能性があります。
登記をしない理由と誤解
「登記が必要だと知らなかった」
土地を取得した場合は所有権移転登記、建物を建てたり購入した場合は所有権保存登記や移転登記が必要です。知らずに放置してしまう方もいます。
「不動産の存在を見落としていた」
地方にある土地などを相続人が把握できず、名義変更をしないまま放置されることがあります。放置すると相続人が増え、分割に反対する人が現れて協議が進まなくなることもあります。
「相続人が行方不明になっている」
相続人が所在不明になると「手続きができない」と誤解されがちです。しかし、この場合は家庭裁判所に「不在者財産管理人選任申立て」を行うことで、専門家が代わりに協議へ参加でき、遺産分割を進められます。
「権利証（登記済証）を紛失した」
権利証は再発行されませんが、相続登記は権利証がなくても可能です。登記識別情報を紛失した場合も同様に相続登記を申請できます。
「相続登記をすると高額な相続税がかかるのではないか」
「相続登記＝相続税が必ずかかる」と誤解される方が多いですが、実際に相続税がかかった方の割合は、亡くなられた方の9.9％程度（令和５年）にすぎません。ほとんどの方には相続税は発生しません。
「相続登記をしなくても罰則や問題はない」
2024年4月から義務化されたため、正当な理由なく3年以内に登記をしなかった場合、過料（10万円以下）が課される可能性があります。さらに、権利関係が複雑化したり、不動産の売却・活用が困難になるなど実質的なリスクも多く存在します。
「先に遺産分割協議が整わないと動けない」
実際には相続登記は協議が未完了でも進められることがあり、「協議がまとまらない」という理由だけでは正当な理由とは認められない可能性があります。早めに専門家へ相談することが望ましいです。
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