相続不動産を上手に売却
相続不動産を上手に売却するために知っておきたいこと
相続後に「土地や家を使わないから売りたい」と考える方はとても多いです。しかし、不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、不動産会社の方がずっと詳しいものです。そこで、安心して売却を進めるためには、以下の点を知っておくことが大切です。
1. 誰が売り主になるかを明確にしよう
相続した不動産をまだ誰が取得するか決まっていない状態（未分割）で売却する場合、通常は相続人全員が法定相続分で共有し、売却して代金を分けることになります。売却代金は、その割合で按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
さらに、実際にその土地に住んでいた人がいれば居住用の特例も使えるので、お得になることがあります。ただし、一度売却すると「みんな同意した」とみなされ、後から違う分け方に変更するのは難しいため注意しましょう。
2. 売却のタイミングによって使える税の特例が違います
小規模宅地等の特例
亡くなった方の自宅や事業用地を一定の条件で相続した場合、土地の評価額を最大80%減らせる特例です。例えば評価額が1億円だった土地が、同居する配偶者が相続すれば2,000万円に評価が下がります。
しかし、相続税の申告期限（亡くなった日から10か月以内）までに売却すると、この特例は受けられなくなるので要注意です。売買契約は結んでおいて、引き渡しを申告期限後にする方法もあります
取得費加算の特例
相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」に加算できます。取得費が増えると譲渡所得が下がり、税負担が減ります。
3. 上手に特例を組み合わせて使うにはルールが多い
小規模宅地の特例と空き家3,000万円控除（所得税の特例）は、残念ながら併用できません。目的が違うため組み合わせは不可です。
取得費加算の特例は、小規模宅地の特例と併用することは可能です。つまり、両方のメリットを受けられる可能性があります。（国税庁資料参照）まずは専門家と確認が必要です。
4. 実際に進めるときのステップ
誰が売り主かを確定し、遺産分割をスムーズに。
特例が使えるかどうか見極め、申告期限に間に合うように準備。
必要があれば売買契約は先に結び、引き渡しを期限後にするなど対処。
税務計算や取得費加算など、専門知識が必要な部分はプロと相談を。
まとめ
売却前に「誰が相続人なのか」「どの特例が適用できるか」「売却のタイミング」をしっかり考えることが重要です。
税の特例を賢く使えば、相続税や売却時の税金の負担が大きく軽減されます。
書類や期限を間違えると特例が使えなくなることもあるため、迷ったときはまず相続に強い税理士や司法書士に相談することをおすすめします。
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